韓国でチョンセ・ウォルセ契約を結んだら30日以内に行う住宅賃貸借届出の対象地域・金額、届出方法、確定日付、過料を整理しました。
韓国の住宅賃貸借届出制度は、チョンセ（多額の保証金を預けて月々の家賃がない賃貸）やウォルセ（月払いの家賃）の契約を結んだ当事者が、契約内容を管轄の行政機関に届け出る制度で、一般にチョンセ・ウォルセ届出制と呼ばれます。不動産取引申告等に関する法律に基づき、2021年6月1日から施行されました。売買契約を届け出るのと同じように、賃貸借契約の保証金、月額家賃、契約期間といった情報を届け出させることで、賃貸市場の実際の価格情報を集めて公開し、賃借人が相場を確かめられるようにするのが目的です。賃借人にとっては、届出と同時に確定日付を自動で受けられ、別に確定日付を取りに行く手間が省けるという実用的な意味もあります。施行後4年間は届け出なくても過料を科さない啓発期間が設けられ、この期間は2025年5月31日に終わりました。そのため2025年6月1日以降に結んだ契約からは、届け出なければ過料の対象となりえます。届出は行政上の義務で、届け出なかったからといって賃貸借契約そのものが無効になるわけではありません。
すべての賃貸借契約が届出の対象ではありません。地域と金額の二つの条件をあわせて見る必要があります。地域は、ソウル・仁川・京畿を含む首都圏全域と広域市、世宗特別自治市、済州特別自治道、そしてそのほかの道に属する市の地域です。道のうち郡の地域は除かれます。金額は、保証金が6,000万ウォンを超えるか、月額家賃が30万ウォンを超える契約です。どちらか一方を超えれば対象なので、保証金が少なくても家賃が30万ウォンを超えれば届け出る必要があります。対象の住宅は住宅賃貸借保護法が適用される住居用の建物で、マンション・集合住宅・一戸建てだけでなく、実際に住居として使っていればオフィステルのような所も含まれることがあります。ただし対象範囲の細かな解釈は事案ごとに異なりうるので、迷ったら管轄の住民センターに尋ねるのがよいでしょう。この基準は2026年現在の国土交通部の案内によるもので、変わることがあります。
届出は契約を結んだ日から30日以内に行う必要があります。残金の支払日や入居日ではなく、契約書を書いた日が基準である点が大切です。届出の義務は賃貸人と賃借人の両方にあり、共同で届け出るのが原則ですが、どちらか一人が双方の署名または押印のある契約書を出して届け出れば共同で届け出たものとみなされます。実際には賃借人が契約書を持って一人で届け出ることが多くあります。方法は二つです。住宅がある地域の邑・面・洞の住民センターで届出書を出すか、国土交通部の不動産取引管理システムで本人認証を経てオンラインで届け出られます。当事者が自分で行うのが難しければ、委任状を備えた代理人が届け出ることもできます。届出では賃貸住宅の住所、保証金と月額家賃、契約期間、当事者の情報などを記入し、契約書の写しを一緒に出すと確認手続きが簡単になります。日付の計算に迷ったら、日付計算ツールで30日目を確かめておきましょう。
賃借人にとって最も実用的なのは確定日付です。確定日付は賃貸借契約書に、その日に契約が存在したことを示す公的な日付を付けるもので、転入届と実際の居住を備えた賃借人が、家が競売や公売にかけられたときに保証金を順位に従って取り戻す優先弁済権の基準になります。賃貸借の届出をするときに契約書を一緒に出せば確定日付が自動で付与されるので、別に確定日付を申請する必要はありません。逆向きの連携もあります。賃借人が住民センターで転入届を出す際に賃貸借契約書を一緒に出せば、賃貸借の届出をしたものとして扱われることがあり、引っ越しの日に一度で済ませられます。ただし優先弁済権は確定日付だけでは生じず、転入届と実際の居住という対抗要件も備える必要があるので、届け出たからといって保証金の保護が完了したと考えてはいけません。保証金保護の全体像は、賃貸契約のチェックと保証金返還に関する記事もあわせて見てください。
以下は理解のための仮定です。第一に、京畿道のある市で保証金1億ウォン、家賃なしのチョンセ契約を結んだなら、地域と金額の条件をどちらも満たすので届出の対象です。第二に、ソウルで保証金1,000万ウォン、家賃月50万ウォンで契約したなら、保証金は基準を下回りますが家賃が30万ウォンを超えるので対象です。第三に、広域市で保証金3,000万ウォン、家賃月25万ウォンなら、どちらの金額も基準を超えないので対象ではありません。第四に、ある道の郡の地域で保証金1億ウォンで契約したなら、金額は超えても地域の条件から外れるので対象ではありません。日付も見てみます。3月10日に契約書を書き、4月20日に残金を払って入居するなら、届出の期限は入居日ではなく契約日の3月10日から30日以内です。入居時に転入届と一緒に済ませようとすると期限を過ぎていることがあるので、このような場合は契約の直後に別に届け出ておく方が安全です。実際に対象かどうかは管轄機関の判断によります。
届出制度をめぐってよく生じる誤解があります。第一に、届出は家主だけがするものだという考えです。義務は双方にあり、賃借人が契約書を出して一人で届け出ても共同の届出とみなされます。第二に、入居してから届け出ればよいという考えです。期限は契約日から30日です。第三に、届け出なければ契約が無効になるという心配は当たりません。届出は行政上の義務で、過料の問題は生じえても契約の効力とは別です。第四に、届け出ても確定日付は別に受ける必要があるという考えです。契約書を出して届け出れば自動で付与されます。第五に、確定日付さえあれば保証金が守られるという考えです。転入届と実際の居住もあわせて必要です。第六に、再契約はすべて届出の対象だという考えですが、金額が変わらない更新は対象外とされるのが一般的です。
賃貸借契約書を書いた後は、次の順で確かめると漏れを減らせます。まず住宅のある地域が届出の対象地域かを確認します。次に保証金が6,000万ウォンを超えるか、月額家賃が30万ウォンを超えるかを見ます。対象なら契約日から30日目の日付をカレンダーに印を付け、賃貸人とどちらが届け出るかを前もって決めておきます。賃借人が自分で行うなら、双方の署名か押印がある契約書を用意し、住民センターか不動産取引管理システムで届け出ます。届出が済んだら確定日付が付いたかを確かめ、入居日には転入届を忘れないようにします。不動産仲介事務所を通じて契約したなら仲介士が届出を手伝うこともありますが、実際に届出が受け付けられたかは自分で確かめる方がよいでしょう。届出完了の画面や受付票は保管しておきましょう。
忙しいと30日を過ぎてしまうことがあります。そのときも、気づいた時点ですぐ届け出るのが最善です。啓発期間が終わった2025年6月1日以降に結んだ契約は、届出が遅れたりしなかったりすると過料が科されることがあります。国土交通部は2025年に施行令を改め、単純な遅延・未届の過料を引き下げました。この基準では契約金額と遅れた期間に応じて2万ウォンから最大30万ウォンまでで、偽って届け出た場合は100万ウォン以下と別に定められています。この金額は2025年の改正施行令に基づくもので変わりうるので、管轄機関の案内で確かめてください。啓発期間中に結んだ契約は過料の対象から外されました。届出の義務は双方にあるので、過料も原則として届け出なかった当事者に科されることがあり、契約の段階でどちらが届け出るかを決め、済んだら相手に知らせておくと争いが減ります。過料の納付を口実に個人の口座への送金を求めるメッセージは詐欺のことがあるので、告知書と管轄機関を直接確かめてください。
最初の契約を届け出れば終わりというわけではありません。届出対象の契約の保証金や月額家賃が変われば変更の届出が必要で、更新の契約で金額が変わる場合も対象です。契約更新要求権を使って保証金を上げた場合が代表例です。一方、金額が変わらず期間だけが延びる更新は対象外とされるのが一般的です。契約が解除された場合も解除の届出が必要です。変更や解除の届出も、事由が生じた日から30日以内が原則です。保証金が増えたなら、増えた部分は確定日付を改めて受けてこそその部分の優先順位が生じるので、変更の届出とあわせて確定日付が反映されたか確かめてください。家賃を払う賃借人なら、届出と確定日付の記録が家賃の税額控除を受けるときに居住の事実を整理するのにも役立つことがあります。更新時の増額の上限は契約更新要求権の記事を参考にしてください。
この記事は韓国の住宅賃貸借届出制度の一般的な内容を説明したもので、個別の契約に対する法律上の助言ではありません。施行日（2021年6月1日）、対象地域と金額（保証金6,000万ウォン超または月額家賃30万ウォン超）、30日の期限は2026年現在の国土交通部の案内に基づき、過料の金額は2025年の改正施行令に基づきます。対象住宅の細かな範囲、変更・解除の届出の要件、過料の算定は事案と時期によって異なり、法令の改正で変わることがあります。毎年変わりうるので、届け出る前に国土交通部と不動産取引管理システム、管轄の住民センター、法制処の国家法令情報センターの公式案内を確認してください。例はすべて仮定です。届出や過料を口実に個人情報や送金を求める連絡はまず疑い、管轄機関に直接確かめてください。契約をめぐる争いがあるなら、大韓法律救助公団や住宅賃貸借紛争調停委員会のような公的な窓口の助けを検討してください。